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购买房产产生的不可抗力

时间:2017-07-06

 一、不可抗力的内容和必备的条件:


  不可抗力是一种人们不能预见、不可避免、不能克服的自然、社会现象客观情况。


  社会现象则包括但不限于战争、市政工程建设和其它政府政策。


  国家原因也应当具备三个条件:


  (1)不可预见性;


  (2)不可避免并不能克服;


  (3)原因的国家性,即产生这一事件的原因来自国家依法行使行政或司法权力,而不是由于当事人过错、第三人过错或自然现象。


  综上,属不可抗力,可行使抗辩权。很多开发商延期交房将原因归咎于不可抗力, 但广大业主一定要了解延期交房的具体原因是什么,如果不是因为战争、疫情、国家政权更迭、自然灾害等都不属于不可抗力。


  案例分析:就在国家的房产新政出台后,苍南的买房者吴先生以“自己非杭州本地居民,无法办理按揭”为由,要求卖房子的陈女士退还10万定金。他认为,国家房贷政策变化属于法律上的“不可抗力”或“情势变更”。


  陈女士却不这么认为。于是,两个人的争议,最后成了温州市首例由新政策引发的房产官司(本报在5月19日A11版做了详细报道)。前天,苍南法院一审宣判,吴先生的诉讼请求被驳回。


  付了10万定金的第二天,国务院出台了新政的吴先生和陈女士,4月16日签订一份商品房转让定金协议书。


  协议约定,陈女士将未交付、尚未办理产权登记的杭州市滨江区某小区的一套商品房以92万元价格转卖给吴先生,定金10万元,其余房款要在4月30日前一次性付清。协议中,还有这样的约定,吴先生若反悔,10万元定金作废;而陈女士如若反悔,则要加倍给吴先生定金。


  计划不如变化快。


  就在吴先生付了10万块的第二天,国务院出台了“房产新政”,其中规定,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。


  吴先生办不出贷款,买房钱不够了。


  新政到底是不是“不可抗力”或“情势变更”


  吴先生想和陈女士商量,他办不出贷款了,买房子是不行了,因此能否废除买房子的协议,同时把10万定金退还。在他看来,房产新政属于“不可抗力”或“情势变更”,因此合同不能履行,不是他的问题。


  陈女士及其代理律师则表示,吴先生的诉求毫无依据,既然反悔的是吴先生,那么就按照协议中说的那样,10万定金作废。


  双方争议焦点在于:国家房贷政策变化到底算不算是法律上的“不可抗力”或“情势变更”,“悔买”的购房者吴先生是否有权拿回定金?


  “本来我们想通过协调解决,而且当时出现新政后,我们也打算退一步,还吴先生一部分定金,可他坚持要全部退还,我们没办法了,只能法庭上见了。”陈女士的律师透露。


  法官:新政“并不必然”导致合同不能履行


  法院受理了这起官司,并在前天开庭宣判。


  法官审理后认为,原、被告订立的商品房转让定金协议书,属立约定金合同性质,当事人意思表示真实,内容合法,该定金协议从实际交付定金之日起生效,给付定金的一方吴先生不履行约定债务的,无权要求返还定金。原告拒绝与被告订立商品房买卖合同,支付购房款,属于不履行约定的债务行为,为此,原告无权要求被告返还定金。


  对于原告提出受房贷新政影响无法办理贷款这一理由,法院认为,双方当事人已在定金合同中约定原告在规定时间内按期支付余下按揭,且原告也明知在一定期限内尚不能取得房产权证,国务院关于房贷调控政策的出台,并不必然导致原、被告间的商品房买卖合同不能继续履行,因此,原告主张的事实,与适用情势变更规定的条件不符,原告据此要求解除合同并返还定金,于法无据,法院不予支持,遂依法驳回原告的诉讼请求。


  记者了解到,法院判决的并不必然导致买卖合同不能继续履行的原因是:“在签定协议时,双方就协定继续以陈女士的名义交按揭,而吴先生将按揭给陈女士,这样的状况本身就存在,新政出台,并不影响吴先生这样交按揭的方法。”


  法院最后裁定,驳回吴先生诉讼请求,案件受理费也需由吴先生负担。


  律师阮某表示,此次判例可能会给今后类似的纠纷处理提供参考,但买卖双方具体的合同约定仍然是每一个个案判决的关键。

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