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交了全款住了十多年,合同仍无效,为什么?

时间:2017-07-25

合同无效的情形有哪些呢?


  一、我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:


  (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;


  (2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;


  (3)以合法形式掩盖非法目的;


  (4)损害社会公共利益;


  (5)违反法律、行政法规的强制性规定。


  二、合同无效五种情形解读:


  (1)以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益


  根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定,所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同,是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。


  根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定,所谓胁迫,是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫也是影响合同效力的原因之一。


  依《合同法》第52条规定,一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同,只有在有损国家利益时,该合同才为无效。


  (2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益


  所谓恶意串通,是指当事人为实现某种目的,串通一气,共同实施订方合同的民事行为,造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。


  恶意串通而订立的合同,其构成要件是:


  1、当事人在主观上具有恶意性。即明知或者知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害,而故意为之。


  2、当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通,使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致,使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后,当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。


  3、双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果,应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。法律并不禁止当事人在合同的订立和履行中获得利益。但是,如果双方当事人在谋求自己的利益的同时而损害国家、集体或第三人的利益的时候,法律就要进行干预。


  恶意串通所订立的合同,是绝对无效的合同,不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理,而是按照《合同法》第59条的规定,将双方当事人因该合同所取得的财产,收归国有或者返还集体或者个人。


  (3)以合法形式掩盖非法目的


  以合法形式掩盖非法目的,也称为隐匿行为,是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的,或者实施的行为在形式上是合法的,但是在内容上是非法的行为。


  当事人实施以合法形式掩盖非法目的的行为,当事人在行为的外在表现形式上,并不是违反法律的。但是这个形式并不是当事人所要达到的目的,不是当事人的真实意图,而是通过这样的合法形式,来掩盖和达到其真实的非法目的。因此,对于这种隐匿行为,应当区分其外在形式与真实意图,准确认定当事人所实施的合同行为的效力。


  以合法形式掩盖非法目的而订立的合同,应当具备下列要件:


  1、当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或者行政法规所禁止的;


  2、合同的当事人具有规避法律的故意;三是当事人为规避法律、行政法规的强制性规定而采用了合法的形式对非法目的进行了掩盖。


  (4)损害社会公共利益


  在法律、行政法规无明确规定,但合同又明显地损害了社会公共利益时,可以适用“损害社会公共利益”条款确认合同无效。


  (5)违反法律、行政法规的强制性规定


  违反法律、行政法规的强制性规定的合同,是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。《合同法解释》第4条明确规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”


  需要说明的是,违反法律、行政法规的强制性的合同,当事人在主观上是故意所为,还是过失所致,均则非所问。只要合同违反法律、行政法规的强制性规定,则就确认该合同无效。


案例:交了全款住了十多年,合同仍无效

日前,在原告张某诉楼某农村房屋买卖合同纠纷一案中,案涉房屋位于深圳市龙岗区某镇A村某路2号。原告张某系该村村民(1999年考上中专后转为非农业户口),被告楼某系佛山市南海区某镇农村农民。数年前,原、被告签订书面的《房屋买卖合同》,约定原告将位于深圳市龙岗区某镇A村某路2号(下称2号房屋)以18万元卖给被告楼某。房屋房屋买卖合同签订后,原告将案涉房屋交付给被告,被告当天即向原告付清全部房款18万元。后一年,政府有关部门作为拆迁人,与作为被拆迁人的被告签订房屋拆迁安置补偿协议,被告共获得128万元拆迁补偿款,并取得178平方米的回迁安置房(当时市价至少500万元),合共价值超过600万元。现原告张某以被告楼某并非A村集体经济组织成员,不能享有该村宅基地使用权为由,主张房屋买卖合同无效,并要求被告返还获得的拆迁补偿款和回迁安置房。被告答辩称:完全不同意原告的诉讼请求(注:上述人名和单位均已经化名,请勿对号入座)。

法院认为:根据房地一体原则及“地随房走”的原则,农村私有房屋买卖过程中,买房人名义上是买房,实际上是买地。在房地一体原则下,处分房屋的同时也处分了宅基地使用权。但是,宅基地使用权属于集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本村集体经济组织成员不能享有该村的宅基地使用权,也不能通过交易手段取得该村农村房屋所有权,故被告与原告签订的房屋买卖合同,由于违反了法律强制性规定而归于无效。

此外,诚实信用原则是从事民事活动的基本准则,公民应该在诚实信用原则之下从事民事活动,取得的民事利益应该以不违背诚实信用原则为限。原告张某考上大专后取得城镇户口,已非A村集体经济组织成员,亦不能取得该村宅基地使用权,且原告的行为有悖诚实、信用。法院作出判决:确认原告张某与被告楼某签订的房屋买卖合同无效;驳回原告张某的诉讼请求。


律师提醒:宅基地禁止转让

本案中,农村房屋买卖合同已经签订了十多年,被告也已交付全部房款入住,为什么最后还是被判无效?房地产法库创始人及首席律师刘金纲认为这与目前(1999年以后)我国关于农村宅基地制度和农村房屋买卖的政策法律法规有密切关系。1999年以后国家陆续推出了8个有关农村宅基地及其建筑物、房屋流转方面的法律文件,关于农村宅基地建房及其转让的法律政策趋紧:禁止城镇居民在农村买房,禁止城镇居民在农村建房;农村居民建房,要通过村、乡镇、县三级同意或批准;非本村村民购买农村房屋虽然尚无禁止性的规定,但司法审判形成的共识,对非本村村民(一般以行政村为区分标准)购买本村农民房屋的购房合同,大多数倾向于持否定态度。


本案中,原告诉讼请求确认农村房屋买卖合同无效获得法院支持就是这种情况:首先,被告楼某与原告张某签订农村房屋买卖合同时,并非本村村民,也即非本村集体经济组织成员,而宅基地使用权属于集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本村集体经济组织成员不能享有该村的宅基地使用权,故而该笔房屋买卖交易违反了法律强制性规定;至起诉时,被告也没有加入本村户籍,即没有通过加入本村户籍补正其本村集体经济组织成员的身份。因此,法院只能判双方签订的农村房屋买卖合同无效。

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